2026年1月1日《求是》杂志特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》提出“政策要一次性给足，不能采取添油战术”的核心定调，本质是对2024-2025年分散化政策效果不足的纠偏，旨在通过需求端、供给端、制度基础等多维度政策协同发力，打破市场与政策的博弈僵局，快速稳定预期、化解行业核心矛盾。结合权威政策脉络与行业研究，现将各维度核心目标、潜在措施整合优化如下，凸显政策的系统性、落地性与前瞻性。
一、核心政策框架：三维发力，靶向破局
“一次性给足”政策并非单一工具叠加，而是围绕“提振信心-去化库存-构建新发展模式”的递进目标，形成需求端、供给端、制度基础三大核心维度的闭环组合，各维度政策同步出台、相互支撑，确保力度到位、效果落地。
（一）需求端：全面松绑+成本减负，激活潜在需求
核心目标：打破居民观望情绪，取消不合理限制壁垒，显著降低购房全流程成本，精准释放刚需与改善型潜在需求，打通“卖旧买新”换房链条。
| 核心措施方向 | “一次性给足”潜在具体举措 | 预期效果与逻辑支撑 |
| 全面取消限制性措施 | 1. 全国范围内统一取消限购、限贷、限价、限售等不合理限制，核心城市不再设置差异化购房资格门槛；2. 彻底取消“认房又认贷”政策，统一执行“认贷不认房”，已结清房贷的家庭再购房按首套政策执行；3. 取消对改善型住房（如大户型、多套房）的额外限制，允许合理换房需求自由释放。 | 打破需求释放的政策壁垒，预计可激活约1.2亿平方米的潜在改善型需求，缓解核心城市库存结构失衡问题。 |
| 显著降低购房成本 | 1. 房贷利率降至历史低位，首套住房贷款利率可在LPR基础上下浮100BP，二套下浮50BP；2. 统一下调首付比例，一二线城市首套首付比例降至15%、二套降至25%，三四线城市首套降至10%；3. 全面下调存量房贷利率，统一对齐当前新发放房贷利率水平，减轻已购房家庭月供压力；4. 优化税费政策，契税统一降至1%-1.5%，增值税免征期缩短至2年，扩大个人所得税住房贷款利息专项附加扣除额度；5. 强化公积金支持，贷款额度翻倍（部分城市最高可达200万元），允许异地公积金互通使用，放宽提取条件。 | 综合降低购房成本30%-40%，同时减轻存量房家庭还贷压力，激活“卖旧买新”链条，带动刚需与改善需求同步释放。 |
| 精准补贴特殊群体 | 1. 对新市民、青年人、人才等群体发放购房补贴，补贴比例为房价的5%-10%，或按每月房租金额发放购房专项补贴；2. 推行“以旧换新”“以小换大”专项计划，由政府或国企搭建平台，对参与换房的家庭给予交易手续费减免、优先办证等支持。 | 精准对接刚需群体痛点，降低新市民购房门槛，同时加速存量住房流通，助力库存去化与需求端结构优化。 |
（二）供给端：去化存量+优化增量，化解行业风险
核心目标：快速消化现有库存，从源头管控无效供给，全力保障“保交楼”，支持房企转型发展，破解“高负债、高杠杆、高周转”模式遗留的行业困境。
| 核心措施方向 | “一次性给足”潜在具体举措 | 预期效果与逻辑支撑 |
| 大规模盘活存量库存 | 1. 由政府或指定国企设立专项收购基金，大规模收购市场存量商品房，优先收购滞销、延期交付风险项目的房源，改造为保障性住房、人才房、租赁住房；2. 扩大旧改与城市更新规模，每年旧改面积提升至10亿平方米，中央财政补贴比例提高至50%，鼓励地方通过市场化方式引入社会资本参与；3. 探索存量商业地产、写字楼改造为保障性租赁住房的支持政策，给予税收减免、融资倾斜。 | 直接消化100-200万套存量房源，快速降低市场库存去化周期，同时补充保障性住房供给，优化住房供应结构。 |
| 严格管控增量供给 | 1. 推行“以人定房、以房定地”机制，根据人口流入规模、库存去化周期动态调整土地供应，非核心城市、人口流出城市减少30%以上新增住宅用地供应；2. 停止审批非核心区域、非刚需导向的房地产开发项目，严控高端住宅、商业地产过度开发；3. 试点土地出让“先租后让”“弹性年期”制度，降低房企前期拿地资金压力，引导土地资源向刚需住房倾斜。 | 从源头破解“供过于求”矛盾，避免新增库存进一步积压，推动住房供应与人口需求、城市发展相匹配。 |
| 强化风险化解与房企转型 | 1. 扩大房地产项目“白名单”范围，将资质良好、无重大违约的民营房企全面纳入，提供开发贷、并购贷、债券融资“三箭齐发”支持；2. 设立5000-10000亿元房地产风险处置基金，用于收购问题项目、保障交楼、推进房企债务重组；3. 鼓励房企从“开发销售”向“持有运营+物业服务”转型，对转型企业给予税收优惠、融资支持，引导其聚焦“好房子”建设；4. 建立房企破产重组“绿色通道”，优先保障购房者、施工方等权益，防范风险扩散。 | 全力化解房企债务风险，保障住房交付，稳定行业信心；同时推动行业模式转型，实现从“规模扩张”到“高质量发展”的转变。 |
（三）制度基础：构建长效机制，筑牢健康发展根基
核心目标：跳出短期政策刺激框架，建立长期稳定、可预期的房地产发展新规则，从根本上防范行业周期性风险，实现“住有所居”向“住有优居”的转型。
- 加快推进现房销售制度：分阶段、分区域逐步推行全域现房销售，先在核心城市试点，再向全国推广，从根本上解决预售制下的交付风险，保障购房者权益。同时优化现房销售项目的融资支持，降低房企资金占用压力。
- 深化行业基础制度改革：1. 完善预售资金监管制度，实行“专户管理、专款专用、全程监管”，根据工程进度合理拨付资金，防范资金挪用；2. 推行房地产开发项目公司制，明确项目责任主体，避免企业整体风险传导至单个项目；3. 建立房地产融资主办银行制，由主办银行统筹房企融资需求与风险管控，强化金融机构与房企的协同责任。
- 扩大不动产投资信托基金（REITs）覆盖范围：将保障性住房、租赁住房、商业地产、产业园区配套住房等全面纳入REITs发行范围，拓宽存量资产融资通道，帮助房企盘活资产、降低负债，同时吸引长期社会资本参与住房领域建设。
二、标的分析与持仓策略
（一）政策受益程度与股票弹性分析
| 股票简称 | 政策直接受益类型 | 受益程度评分（10分制） | 弹性核心指标 | 弹性评分（10分制） | 综合适配方向 |
| 世荣兆业 | 珠三角限购松绑（直接）+ REITs扩容（间接） | 8.2 | 流通盘86.5亿，近60日跌幅32.8%，区域销售敏感度高 | 8.5 | 短线/中长线均可 |
| 我爱我家 | 需求松绑激活二手房交易（直接）+ 卖旧买新佣金增长（直接） | 9.5 | 流通盘128.7亿，近60日跌幅35.1%（最大），交易活跃度敏感度极高 | 9.2 | 短线最优 |
| 华发股份 | 珠三角限购松绑（直接）+ 融资白名单（直接）+ 旧改政策（长期直接） | 9.0 | 流通盘286.3亿，近60日跌幅31.5%，土储货值高支撑长期弹性 | 8.0 | 中长线最优 |
| 保利发展 | 全国核心城市限购松绑（直接）+ 融资白名单（直接）+ REITs（直接） | 9.3 | 流通盘898.8亿（偏大），近30日涨8.2%（跌幅较小），稳健型弹性 | 7.0 | 中长线最优 |
| 滨江集团 | 长三角限购松绑（直接）+ 城中村改造（直接） | 8.8 | 流通盘120亿，近60日跌幅33.2%，长三角政策落地预期强 | 8.8 | 短线优质 |
（二）精选持仓方案
1. 短线持仓（1-3个月）
| 股票简称 | 持仓目标 | 持仓周期 | 核心理由 |
| 我爱我家 | 止盈22%-25%，止损8%-10% | 2026年1月中下旬-4月 | 政策直接受益度最高，需求松绑直接激活二手房交易，佣金收入短期兑现；近60日跌幅最大（35.1%），流通盘适中，政策情绪敏感度极高。 |
| 滨江集团 | 止盈18%-20%，止损8%-10% | 2026年1月中下旬-4月 | 长三角限购松绑政策催化强，100%土储布局核心区域；毛利率25%（行业领先）、净负债率＜50%，弹性与基本面兼顾，短期销售回暖确定性高。 |
2. 中长线持仓（6-12个月）
| 股票简称 | 持仓目标 | 持仓周期 | 核心理由 |
| 华发股份 | 止盈30%-35%，止损10%-12% | 2026年2月-2027年1月 | 政策受益全周期（短期限购松绑+中期旧改+长期REITs）；粤港澳土储货值超3000亿，融资成本3.1%（行业领先），估值修复空间大。 |
| 保利发展 | 止盈25%-30%，止损10%-12% | 2026年2月-2027年1月 | 央企龙头，38个核心城市土储占比超70%，融资成本2.7%（行业最低）；政策适配性强，长期估值溢价逐步凸显。 |
文章为个人投资分享，不构成投资建议。投资有风险，请小心谨慎！
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