2022年国家救助房地产的三支箭具体内容

一、房企融资“三支箭”

“三支箭”是 2018 年提出的房企融资支持政策，分别对应信贷、债券、股权融资支持。2022年11月11日，央行和银保监会联合下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称“金融十六条”），随后房企融资“三支箭”1个月内便实现了快速落地。

1、第一支箭：信贷支持

“第一支箭”主要表现为金融机构增加对房企的信贷投放，并通过货币信贷政策工具为金融机构提供长期、成本适度的信贷资金。

2022年11月23日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行6家国有大行与多家房地产企业签署战略合作协议，为其提供意向性综合授信额度超过1.2万亿元，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。签约房地产企业多为优质房企，包括万科、中海、保利、华润、碧桂园、龙湖、金地、大华、美的置业等。随后部分股份制银行和城商行也进行了跟进。

2、第二支箭：债券融资支持

“第二支箭”主要表现为对房企发行债券提供支持，其中中债增进公司开具发债信用增进函是支持民营房企发债的重要举措。

截至2022年11月末，已有龙湖、美的置业、新城控股、万科、金地、旭辉、绿城中国7家房企完成储架式注册发行，金额合计1190亿元。此外，美的置业、金辉和龙湖近期还分别发行了中债增信支持债券，金额合计47亿元，其中龙湖发行的三年期中期票据票面利率仅为3%，创下了中债增进担保民营房企债券利率新低。

3、第三支箭：股权融资支持

“第三支箭”主要表现为恢复房企及涉房企业的股权融资功能。

2022年11月28日，证监会就就资本市场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时提出以下五条措施：

（1）恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；

（2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；

（3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；

（4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；

（5）积极发挥私募股权投资基金作用。

截至2022年12月1日，已经有福星股份、世茂股份、华夏幸福、大名城、北新路桥、新湖中宝、天地源7家上市公司发布关于拟筹划非公开发行股票的提示性公告，拟向特定投资者定增募资。

二、优质房企受益

从银行对房企的信贷支持，以及房企发债的支持上看，优质房企受益，徘徊在违约边缘的房企迎来困境反转。

从信贷支持名单上看，万科获得了六家国有大行的融资支持，总规模超过 3000亿元；此外，碧桂园、龙湖、美的置业、中海、华润、招商蛇口、金地及绿城中国均获得两家及以上银行支持。而从债券支持名单上看，获得青睐的同样多为优质房企。而目前风险曝露的房企如恒大、融创、荣盛、金科等房企则不在名单之中。

可以看出，本次房地产支持政策是有选择性的，民营房企获融资支持的分化十分明显，政策出台的目的是为了防止风险进一步向经营正常的房企蔓延，以此来稳定当前的房地产市场。对于已经曝露风险的房企，政策不为其提供背书。

三、落地仍有不确定性

虽然看着““三支箭”给房地产企业带来了上万亿元的融资支持，但企业是不是需要，实际能不能落地仍有不确定性。

1、优质房企是不是需要这么多融资？

本次房企融资支持政策主要针对的是优质房企，越优质的房企给的意向融资金额越多，比如万科仅从6家国有大行获得的意向授信额度就超过3000亿元，万科真的需要这么多融资吗？未来万科可能实际只使用了其中一小部分。

2、能不能实际落地？

无论是银行的意向授信额度，还是储架式注册发行债券额度，还是拟筹划非公开发行股票，目前房企并未拿到真金白银。后续银行实际贷款依然要经过银行的审核；债券、非公开发行股票能否落实还要看投资者买不买账。

总的来说，本轮房地产支持政策的出台还是非常有必要，有助于扭转市场的悲观预期，但政策也并不是无脑支持，而是有选择性的支持，优质房地产企业受益最为明显。当前人口、城市化水平已经难以支撑房地产行业的继续增长，在存量竞争市场中，房企之间的优胜劣汰无可避免。